Apakah single indicator yang menunjukkan ASB financing berbaloi atau tidak? Kalau ASB senang nak tahu, hanya kira dividen tahunan sahaja. Tetapi ASB financing bagaimana? Jika saya tanya anda, berapakah prestasi pelaburan ASB financing anda, apakah angka yang anda berikan?

Dalam artikel ini IRR diperkenalkan untuk mengukur penilaian pelaburan ASB dengan membuat pinjaman.

Mari kita pertimbangkan dua kes biasa dalam pinjamam pelaburan ASB.

Kes #1

Ghazali, buat hutang sekarang dan laburkan dalam ASB selama 5 tahun. Setiap bulan dia bayar hutang dan dividen ASB jangan diambil, biarkan dia beranak pinak. Berapakah pulangan keuntungan Ghazali dalam contoh ini?

Cara kiraan yang biasa dikongsikan di blog atau di Facebook, hanya mengambil kira nilai akhir pelaburan. Maknanya, bezakan nilai akhir ASB dengan jumlah bayaran hutang bulanan.

untung-ke-buat-loan-asbDalam contoh di atas, jumlah pinjaman ASB ialah RM 200,000 dengan bayaran hutang bulanan ialah RM 3793 atau RM 45,516 setahun.

Pada kadar dividen 7%, ASB akan bernilai RM 280,510 di akhir tahun pinjaman.

Oleh itu keuntungan ialah RM 280,510 – RM 227,580 = RM 52,930

Time Value of Money

Namun, kita tahu duit berbeza nilai di tahun berbeza. Konsep time value of money. Dengan ayat lain, nilai ringgit 2005 tak sama dengan ringgit tahun 2015.

nilai-wang-asb-dan-gandaan

Nak senang faham, RM 1000 tak sama dengan USD 1000 sebab berbeza negara asal duit. Duit boleh juga berbeza nilai jika datang pada tahun yang berbeza walaupun berasal dari tempat yang sama. Ni konsep Time and Space

Jadi dengan membuat penilaian berdasarkan nilai ringgit yang berbeza-beza akan menyebabkan kita tidak dapat gambaran nilai sebenar pulangan pelaburan.

Discount Rate dan IRR

Maka nilai RM tahun 2017 dan seterusnya haruslah di bawa ke masa sekarang dengan menggunakan discount rate. Discount rate pula ditentukan oleh kos pinjaman atau berapa pulangan minimum yang kita jangkakan.

Contohnya, lihat dalam table yang sama sekali lagi, nilai akhir ASB RM 280,510 jika kita discount pada kadar 7% akan bernilai RM 200,000. Sama macam nilai asal pada tahun 2017.

(Tetapi jika didiskaun pada adar 7.05%, nilai RM 280,510 hanya RM 199, 503 PV  2022).

untung-ke-buat-loan-asb

Dengan discount rate 7%, kita lakukan yang sama untuk jumlah bayaran hutang tahun demi tahun kepada tahun 2017. Berapakah nilai dicount bayaran hutang?

Jawapannya ialah RM 189,602. Maksudnya jumlah bayaran hutang RM 227,580 hanya bernilai RM 189,602 jika dikumpulkan pada tahun 2017.

Maka untung sebenar jika gunakan konsep time value of money

RM 200,000 – RM 189,602 = RM 10,398

Makna RM 10,398 ialah jika diberi pilihan;

  1. Melabur direct ke dalam ASB dengan pulangan 7%
  2. Membuat ASB financing,

Maka, pilihan ASB financing akan lebih untung RM 10,398.

Untung ini akan berkurang jika discount rate ditinggikan lagi. Kalau kita guna discount rate 7.05%, keuntungan adalah RM 0. Maknanya present value ialah ASB RM 280,510 dan jumlah present value ialah negatif RM 280,510. Hasil tambah ini menjadikan Net Present Value (NPV) sifar.

Maka tiada bezanya kalau kita labur ASB dengan ASB Financing jika guna discount rate 7.05%. Inilah yang dinamakan Internal Rate of Return (IRR), discount rate yang ASB direct (labur tiap-tiap bulan) atau ASB Financing tiada beza (assuming same level of risk)

Sensitivity Analysis Kes #1

Di bahagian bawah rajah pertama, ada saya tunjukkan sensitivity analysis jika kadar dividen ASB berubah. Contohnya jika dividen ASB hanya 6% maka IRR ASB Financing hanya 5.45% sahaja.

Perubahan dalam dividen ASB hanya memberikan sedikit perubahan kepada IRR ASB Financing.

Daripada sini kita boleh lihat breakeven IRR ASB Financing ialah apabila dividen ASB 7% setahun. Rendah daripada ini bermakna tidak berbaloi membuat pinjaman untuk pelaburan ASB.

Kes #2

Ini yang paling popular di war-warkan di laman sosial atau blog atau dicanang oleh otai-otai ASBF. Caranya ialah membuat pinjaman ASB RM 200,000 selama 30 tahun, dengan itu jumlah bayaran bulanan ialah RM 1098 atau RM13,179 setahun.

Tahun pertama bayar dengan duit sendiri dan tahun seterusnya bayar menggunakan dividen ASB itu sendiri. Kemudiannya tahun ke 6, tebus pinjaman dan cash-out nilai ASB setelah tolak baki loan.

Menggunakan konsep time value of money dan discount rate seperti Kes #1, ringkasan pengiraan adalah seperti dalam rajah di bawah.

untung-kalau-buat-loan-asb-loan-30-tahun-tebus-5-tahun

Pada kadar dividen ASB 7.25%, IRR ASB Financing ialah 11.29%. WOW… jauh lebih baik daripada Kes#1. Adakah berbaloi dengan risiko yang diambil?

Kita kena lihat sensitivity analysis sebelum membuat kesimpulan.

Sensitivity Analysis Kes #2

Pada kadar dividen ASB 8%, IRR ASB Financing jauh lebih tinggi iaitu pada kadar 21.66%. Tetapi jika jatuh bawah 7% IRR ASB Financing boleh jadi rugi. Pada kadar 5% dividen ASB, IRR jadi negatif 13%.

Bermakna, terpaksa top up duit sendiri untuk bayar loan dan dividen tidak mampu bayar loan.

Berbanding dengan Kes #1, Kes#2 jauh lebih sensitif. Perubahan sedikit kepada kadar dividen ASB menyebabkan perubahan besar kepada IRR ASB Financing, sama ada positif atau negatif

ASB Financing juga amat sensitif dengan perubahan BLR. Jika BLR naik dan menyebabkan finance rate naik kepada 7.2%, IRR ASB Financing akan jadi negatif -15.75%

Risiko

Pertama, untung akan berkurang jika dividen ASB jatuh di bawah 7% . Kes #2 akan jauh lebih sensitif akan perubahan ini. Bermakna, ya betul anda mungkin buat untung lebih 11% tetapi anda juga berkemungkinan rugi lebih 15%.

Risiko ini tiada jika anda memilih melabur secara langsung setiap bulan.

Kedua, kadar Base Rate atau dulunya dikenali dengan BLR boleh naik tanpa minta persetujuan anda. Ini akan menyebabkan kos bayaran hutang meningkat lantas mengurangkan keuntungan ASB financing.

Jadi ASB financing ini boleh kerat kita atas dan bawah lebih-lebih lagi Kes#2.

Ketiga, opportunity loss. Membuat ASB financing akan mengikat kita dengan hutang. Kelayakan untuk mendapat pinjaman beli rumah akan berkurang. Maka kita mungkin terlepas peluang pelaburan yang lebih baik di masa hadapan sama ada pelaburan rumah atau pelaburan saham.

Kempat, penalty dan kos-kos lain. Ada ASB financing yang mengenakan penalti apabila tebus hutang sebelum tempohnya. Atau ada juga bank yang mensyaratkan untuk menyertai skim takaful atau insurance yang dipakejkan sekali dengan loan.

Kelima, status patuh shariah ASB. Apa kata kerajaan baru ambil alih negara dan mufti baru mengeluarkan fatwa ASB jatuh haram? Ataupun sebahagian daripada dividen ASB mesti dibersihkan?

Selain tanya mufti, tanyalah hati anda sendiri adakah berbaloi semua risiko di atas?

Risk vs Reward

Ketidaktentuan datangnya daripada pengetahuan kita yang cetek tentang apakah yang akan berlaku di masa hadapan.

uncertainty-dan-risko-asb-financing-loan

Dalam pada kita tidak dapat jangkakan apakah yang akan berlaku di masa hadapan, janganlah kita membuat keputusan yang meletakkan kita dalam risiko. Kecuali risikonya berpadanan dengan pulangan keuntungannya.

Yang biasa diceritakan ialah jumlah lump sum yang bakal diperolehi oleh pelabur di hujung nanti. Tetapi ramai yang gagal memahami, angka-angka yang diberikan bersifat speculatif.

Dalam artikel ini IRR diperkenalkan khusus untuk menilai pilihan pelaburan ASB sama ada secara tunai atau dengan membuat pinjaman. IRR bukanlah suatu yang baru pun, ini saya biasa ajar dan apply dalam kelas Petroleum Economics di UTP dan Heriot Watt University.

Kawan-kawan di Petroleum Economics Division Petronas tentunya menjadi makanan mereka IRR ni

IRR lebih tepat dan versatile kerana ianya membawa semua cash flow di masa hadapan kepada titik masa yang sama. Ini lebih baik daripada mengambil nominal value atau nilai akhir di hujung pelaburan, seperti mana yang biasa digunakan ramai.

Sekian, Wassalam

Elias Abllah, Personal Finance.

Register untuk e book Panduan Pelaburan Unit Amanah

e-book-panduan-pelaburan-unit-amanah-baru

Untung ke ASB Financing?
Tagged on:     

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *