Rumah banglo tepi tasik menghadap Masjid Putra di Putrajaya kini dijual pada harga RM 2.4 juta. Harga asal unit ini ialah RM 1.5 juta.

Dengan anggapan harga rumah akan semakin mahal, maka adalah logik untuk tidak menangguhkan pembelian rumah. Beli sekarang sebelum harganya menjadi dua kali ganda.

Rumah yang dibeli menjadi asset yang kemudiannya boleh dijual atau ‘refinance’ mencipta nilai yang menyumbang kepada pengembangan ekonomi.

Pembinaan rumah menghasilkan multiplier effect kepada ekonomi. Dengannya agen hartanah, pekerja buruh, kontraktor, arkitek, penjual simen, cat, tile dan bermacam bidang lagi mendapat manfaat.

Tetapi, apa kata jika harga rumah akan jatuh tahun ini sehingga tahun 2017? Apa akan jadi?

Dalam situasi ini, pembeli akan menangguhkan pembelian rumah. Pembelian rumah kedua dan ketiga akan merosot. Yang tinggal mungkin pembeli kali pertama.

Saya dapat rasakan kini lebih ramai agen rumah daripada pembeli. Sektor pembinaan akan menguncup. Negara mungkin menghadapi risiko kemelesetan ekonomi. ‘Recession’ is a scary word.

Inilah bahayanya ‘deflation’ kata lawan bagi inflasi. Lagi bahaya kerana indikator ekonomi seperti CPI tidak dapat mengesannya.

Kita boleh ukur kenaikan harga melalui CPI walaupun tidak mengambarkan situasi sebenar individu kerana sifatnya ambil pukul rata.

Tetapi deflation tidak dapat dikesan dengan CPI. Lihat jadual di bawah, perumahan di kumpulan sekali dengan elektrik, gas dan bahan api dengan wajaran 23.8%Malaysia komponen inflasi perumahan

Kos perumahan yang diambil bukanlah harga rumah tetapi kos menyewa rumah. Faktor utama kejatuhan harga rumah ialah kadar BLR naik dan jangkamasa pinjaman dipendekkan.

Kenaikkan BLR menyebabkan ramai pembeli tidak mendapat kelulusan pinjaman perumahan disamping kriteria lain yang agak ketat sekarang.

Dalam masa yang sama, pemilik rumah sedia ada terpaksa bayar installment bulanan lebih tinggi. Jika dia mempunyai rumah sewa, tentulah sewa akan dinaikkan

Di sini, harga rumah akan jatuh kerana kurang pembeli tetapi sewa naik sebab BLR tinggi.

Maka, CPI akan mencatatkan kenaikan dalam harga perumahan kerana mengambil kira sewaan dan bukan harga rumah.

Capital Value

Kesan kejatuhan harga rumah lebih buruk daripada kejatuhan harga minyak. Harga rumah menjadi ukuran kekayaan kepada individu dan negara. Boleh baca buku bertajuk ‘Capital’ oleh Prof Piketty daripada London School of Economics.

Contoh negara yang mengalami deflation ialah Jepun. Bermula daripada tahun 1989 dan sehingga sekarang stock market dan harga rumah di Jepun gagal kembali kepada harga pada tahun 1989.

Memburukkan lagi keadaan bilamana warga tua yang ramai yang tidak berminat lagi membeli rumah, kereta dan tentunya tidak melahirkan anak lagi.

Berbeza dengan negara India dimana 70% rakyatnya berumur bawah 30 tahun. Golongan inilah yang akan membeli rumah, kereta dan melahirkan bayi daripada tahun ke tahun. Seterusnya menghasilkan inflasi yang diperlukan untuk memacu ekonomi.

Inflasi melunaskan hutang negara lebih cepat

Oleh kerana Jepun mempunyai kadar inflasi hampir kosong atau negatif, hutang negaranya sukar sekali dihapuskan.

Hutang Jepun pada 200% KDNK berbanding Malaysia pada sekitar 50%.

Dalam keadaan inflasi yang tinggi, nilai hutang akan mengecil dengan cepat. Lagipun cukai yang dikutip akan naik lebih cepat dalam keadaan inflasi. Cukai inilah yang digunakan untuk membayar hutang.

Secara teknikal, hutang berkurang dalam ukuran real term dan cukai dikutip lebih tinggi dalam ukuran real term.

Sebaliknya dalam keadaan deflation, hutang lama menjadi lebih besar dalam ukuran real term.

Point Akhir.

Artikel ini boleh dikembangkan lagi untuk melihat apakah cara yang ada untuk Bank Negara mengelak kejatuhan harga rumah. Tapi ia agak membosankan.

Cara kita untuk melawan deflation ialah melalui kelahiran baru. Melalui kelahiran akan datangnya rezeki yang dijamin oleh Allah. Lahir sahaja bayi, lampinnya, susunya dan pakainnya perlu disediakan.

Beli rumah boleh tangguh tetapi beli susu tidak boleh.

Sepanjang peringkat umur daripada bayi, budak, pelajar, dewasa, tua dan akhirnya mati memerlukan keperluan yang merangsang ekonomi negara.

Oleh itu jangan guna CPI untuk beli rumah atau tidak, pergi hospital dan perhatikan berapa ramai bayi baru lahir.

Wassalam.

Memahami Inflasi Negatif
Tagged on:     

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *