Ada satu buah rumah di Putrajaya nak dijual pada harga RM 650,000. Dengan sewa semasa pada kadar RM 1800 sebulan atau 21600 setahun.

Dengan kenaikan OPR 3.25% berapakah harga yang patut saya tawarkan kalau nak beli rumah itu? OPR akan menentukan berapa BR untuk pinjaman bank dan juga Fix Deposit rate.

The best rate yang saya boleh dapat untuk Fix Deposit ialah 3.65% daripada Kuwait Finance House. Ini adalah risk free return.

Dengan kata lain, kalau pelaburan hartanah hanya boleh bagi 3.65% sahaja, lebih baik saya letak duit dalam Fix Deposit sahaja.

Andaikan saya beli cash rumah itu, dengan sewa tahunan RM 21,600 dan harga RM 650,000, rate yang dapat ialah 3.32% sahaja. Jelas,lebih baik Fix Deposit.

Oleh itu harga paling tinggi rumah itu ialah RM 591,780 sahaja. (cuba kira sendiri).

Apatah lagi dengan kenaikan OPR, harga rumah ini sepatutnya lebih rendah lagi. Mari kita kira.

Saya jangka dengan kenaikan 0.25 OPR, best FD mungkin boleh dapat 3.9%. Dengan pengiraan yang sama, harga rumah sepatutnya RM 553,846.

Bermakna, harga rumah boleh turun daripada RM 650,000 kepada RM 553,846, penurunan hampir RM 100,000.

Ataupun sewa dinaikkan kepada RM 2112 sebulan. Saya rasa sukar nak dapatkan penyewa dengan harga sewa ni. Barang makin mahal dengan gaji masih tak naik, hanya sewakan kepada tokey restoran mamak untuk pekerjanya yang ready nak sewa.

Jadi, harga mesti turun. Itu lebih senang daripada saya nak cari penyewa. Kalau tak turun, baik tak payah.

Point saya di sini ialah, kenaikan OPR bukan sekadar menyebabkan loan rumah anda lebih tinggi RM 66.55 sebulan, nilai yang ramai sifu hartanah perkecil-kecilkan.

Impactnya jauh lebih besar kepada pasaran hartanah secara kesuluruhannya.

Bahasa Bank Negara masih menunjukkan kemungkinan OPR akan dinormalisasi pada tahap 3.5%. Dia naikkan dulu 0.25%, by end of year kita mungkin capai 3.5%.

Sifat pasaran yang look forward menyebabkan harga telah mengambil kira kenaikan OPR ini, walaupun belum lagi naik.

Dalam MPC terakhir 2017, BNM beri isyarat akan naikkan OPR. Ini antara faktor yang menyebabkan kenaikan nilai ringgit.

Bagi saya kenaikan harga minyak tidak banyak memberi kesan kepada nilai ringgit. Ini kerana Malaysia sekarang hampir sama production dan consumption minyak.

We are producer and consumer at the same time. So the effect on price increase is net neutral to the economy. Except to the government that benefit from royalty and other tax alike.

Oleh itu, tidak boleh tidak, BNM mesti follow through statement MPC tahun lepas. If not, BNM will lose credibility and influence to the market.

Berbalik kepada OPR. Kalau naik lagi kepada 3.5% dan FD dapat bagi 4.4%, maka dengan pengiraan yang sama, harga sepatutnya tidak lebih RM 490,909 sahaja.

Nampaknya tak jadilah saya nak beli rumah tu, kecuali harganya turun lagi.

Elias Abllah, Personal Finance

Kesan OPR Kepada Pelaburan Hartanah
Tagged on:     

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *