Putrajaya bakal menjadi lokasi pelaburan hartanah premium. Putrajaya sebagai pusat pentadbiran dan ikon tarikan pelancong akan bertambah menarik dengan pelaburan mega infrastructure MRT 2 dan HSR.

kesan-penurunan-opr-kepada-hartanah

Hujung minggu yang lepas saya berpeluang menyertai Star Property Forum 2016 yang diadakan di Pullman Hotel Putrajaya. Forum kali ini bertujuan untuk

  1. Menilai kesan penurunan OPR kepada pasaran hartanah
  2. Putrajaya sebagai destinasi pelaburan hartanah
  3. Cara alternatif mendapatkan pinjaman bank

Di samping itu banyak tip-tip yang saya catatkan untuk manfaat semua. Teruskan baca walau agak panjang dan anda akan dapati kaitan Najib dengan semua ini.

Kesan OPR Kepada Hartanah

Dr Choong, pakar GST dan menulis banyak buku berkaitan pelaburan dan cukai. Tetapi bukunya ditulis dalam bahasa Cina sahaja.kenapa-beli-rumah-putrajaya

Beliau membentangkan kesan penurunan OPR kepada pembeli rumah;

  • Pembeli boleh memilih harga rumah yang lebih tinggi i.e RM 700,000 – RM 1,200,000
  • Bayaran bulanan pinjaman perumahan lebih rendah
  • Bayaran interest untuk progressive payment lebih rendah

Daripada trend yang lepas, jelas menunjukkan harga saham dan harga rumah akan naik lebih cepat setiap kali turunnya OPR.

Dalam artikel yang lalu, saya ada bincangkan lebih mendalam kesan OPR kepada harga rumah. Klik di sini.

Residential Vs Commercial

Menurut Dr Chong, hartanah jenis residential lebih baik daripada hartanah commercial. Contoh hartanah commercial ialah hotel, office dan retail space.

Lihatlah apa yang terjadi kepada KB Mall apabila AEON Mall siap. Hartanah commercial amat bergantung kepada badan pengurusan yang cekap. Shopping mall yang tidak diselenggara dengan baik akan cepat hilang daya tarikan.

Seterusnya, antara kondo dan landed, yang mana lebih baik. Jawapannya, it’s depend.

Kondo memberi positive cash flow jika disewakan berbanding dengan landed property. Namun, kenaikan harga landed property lebih cepat berbanding kondominium.

Oleh itu beliau mencadangkan membeli kondominium untuk permulaan dan setelah 7 tahun hendaklah dijual untuk membeli kondo yang baru.

Fully Furnish vs Partly Furnish

Saya pernah menyewakan fully furnish kondo kepada expatriate. Setelah 3 tahun, perabut dalam unit saya mulai pudar dan tilam menjadi leper. Kebetulan pula unit baru yang lebih besar dan tinggi sudah siap.

Penyewa hanya perlu membawa beg pakaian check out daripada unit saya kemudiannya check in ke unit fully furnish baru dengan sedikit tambahan sewa bulanan.

Selepas itu saya berpendapat lebih baik sewakan partly furnish berbanding fully furnish. Renyah dalam berpindah rumah akan membuatkan penyewa berfikir dua kali sebelum berpindah kepada unit baru.

Horizontal Integration vs Vertical Integration

Vertical Integration bermaksud, residential unit dibina di atas commercial unit. Platinum Victory di Danau Kota antara contohnya.

Risiko vertical integration terletak kepada unit commercial dibawahnya. Biasa yang terjadi ialah unit-unit commercial ditinggalkan kosong jika perniagaan tidak mendapat sambutan. Mungkin tingkat bawah ada 7-e dan kopitiam, manakala 2-3 di atasnya kosong.

Ataupun anda tentunya tidak selesa jika commercial unit di bawah rumah anda dipenuhi dengan pusat massage reflexology.

Horizontal Intergration bermakna, residential unit di bina berasingan daripada commercial unit. Kondo tapak lain, kedai tapak lain.

Pilhan ini lebih baik daripada vertical integration.

PUTRAJAYA Sebagai Lokasi Pelaburan Hartanah

Speaker kedua ialah Ismael Ho daripada Ho Chin Soon Research. Beliau banyak berkongsi peta yang menunjukkan kepadatan, jenis tanah dan faktor muka bumi dalam menunjukkan trend permintaan tanah untuk pembangunan bandar baru.

peta-putrajaya

Daripada kajan mereka, kepadatan penduduk menghala ke selatan. Antara daerah Sepang, Nilai dan Seremban. Kebetulan Putrajaya sebelumnya berada di dalam daerah Sepang sebelum menjadi Wilayah Persekutaan.

peta-dekat-putrajaya

Bagi beliau lokasi yang baik ialah lokasi yang mempunyai kemudahan pengangkutan yang membawa pekerja ke pejabat. Highway, LRT, MRT, Transport HUB dan seumpamanya.

Putrajaya ada lebuhraya MEX. Daripada Presint 9 ke Jalan Tun Razak melalui MEX hanya mengambil masa 20 minit. Kemudiannya, MEX akan disambung terus ke KLIA. Maknanya, dedicated highway daripada KL-PUTRAJAYA-KLIA. Mungkin 40 minit daripada KL ke KLIA?

Selain MEX, KL Sentral ke Putrajaya Sentral mengambil masa 19 minit dengan menaiki KLIA Transit. Manakala Putrajaya Sentral ke KLIA hanya 15 minit.

Infrastruktur yang sedia ada ini akan ditambah lagi dengan dua projek infra mega yang akan melonjakkan harga rumah di Putrajaya. HSR dan MRT2

#1 HSR

Stesen HSR selepas Bandar Malaysia ialah stesen Putrajaya yang akan dibina berhampiran Kg Dato Abu Bakar Baginda, Presint 12 dan Presint 14. Berhampiran dengan IOI City Mall di sebelah utara dan Alamanda di sebelah selatan.

Perjalanan daripada Putrajaya ke Singapura mengambil masa 1.9 jam sahaja pada kelajuan purata pada 240 km/jam. Bayangkan penduduk Putrajaya akan mempunyai 3 airport untuk ke serata dunia. KLIA, KLIA2 dan Changi.

#2 MRT 2

Kerja-kerja pembinaan MRT 2 sudah pun bermula di tapak letak kereta Putrajaya Sentral Presint 9.

img-map-ssp-large
click image to enlarge

Dengan adanya MRT akan menyebabkan lebih ramai berpindah keluar daripada pusat KL. Pembangunan di sepanjang laluan MRT akan bertambah rancak.

Putrajaya di satu hujung dan Sungai Buluh di satu hujung lagi. Bagi saya Putrajaya lebih menarik sebagai stesen terhujung.

Kesimpulan

Bintang-bintang di langit berada dalam satu garisan yang menunjukkan Putrajaya bakal menjadi destinasi pilihan pelabur tempatan mahupun luar negara.

Bintang-bintang penunjuk adalah

  • Penurunan OPR
  • Trend kepadatan penduduk menghala ke selatan Lembah Kelang
  • HSR
  • MRT2
  • Najib Sebagai Bapa Pemodenan Pengangkutan Awam

Bintang terakhir tertakluk kepada perbahasan peribadi. Terpulang kepada anda untuk melabur atau tidak. Tanpa anda membuat keputusan untuk melabur, sama ada with Najib or without Najib tiada apa bezzanya.

Sekian,

Elias Abllah, Personal Finance

Kenapa Anda Mesti Beli Rumah di Putrajaya?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *