Dalam kelas Petroleum Economics semalam, saya ajar topik Time Value of Money. Kaitan antara money of the day dan juga real term money.

Topik yang agak bosan sebenarnya. Dalam pada itu saya selitkan kaitan antara harga rumah dan interest rate dan bagaimana harga rumah boleh naik jika interest rate rendah. Begitu juga sebaliknya, harga rumah akan turun jika interest rate tinggi.

Tiba-tiba terlintas pertanyaan, tidak kah kenaikan harga rumah yang disebabkan interest rate yang rendah seolah-olah palsu?

Hanya disebabkan Datuk Muhammad Ibrahim Gebenor Bank Negara rendahkan interest rate, maka harga rumah akan naik. Sedangkan tidak ada peningkatan sebenar dalam kuasa beli rakyat?

Maka dalam masa kurang sesaat terlintas idea, harga rumah sepatutnya naik bukan disebabkan interest rate tetapi perlu datang daripada peningkatan sebenar dalam kuasa beli rakyat. Atau dengan kata lain peningkatan pendapatan/gaji.

Dalam keadaan gaji tidak naik, maka pertumbuhan ekonomi akan terbantut. Maka stimulate pertumbuhan ekonomi, bank negara seluruh dunia termasuk Bank Negara Malaysia menurunkan interest rate.

Bagaimana ini terjadi?

Kekayaan Palsu

Katakan Ruzaidi seorang jurutera minyak dan gas, membeli rumah di Putrajaya pada tahun 2015 pada harga RM 500k. Pada kadar 6% dan bayaran balik selama 35 tahun, bayaran bulanan adalah sebanyak RM 2565.

Bayaran bulanan RM 2565 adalah berpadanan dengan gajinya sebanyak RM 8,000 sebulan.

kesan opr kepada pasaran hartanah malaysia

Dalam keadaan ekonomi tidak memberangsangkan dan harga minyak dunia rendah tapi harga minyak petrol mahal di Malaysia, tentulah poket Ruzaidi tidak setebel dulu. Lagipun dah lama tak merasa duit bonus. Nampaknya ekonomi akan masuk musim tengkujuh.

Untuk mengatasi masalah ini, Bank Negara melalui monetary tools yang ada, merendahkan interest rate. Dengan itu BLR pinjaman perumahan akan turun. Mari kita lihat bagaimana Ruzaidi boleh mencipta kekayaan dengan mengambil kesempatan atas interest rate yang rendah ini.

Ada dua pilihan yang ada untuk Ruzaidi

  1. Bayaran bulanan pinjaman yang lebih rendah
  2. Refinance pinjaman asal

Apabila interest rate turun daripada 6% kepada 4.25%, bayaran bulanan hanyalah RM 2060. Komitmen Ruzaidi sudah kurang sebanyak RM 500 sebulan. Ini seterusnya meningkatkan kuasa beli keluarga Ruzaidi seterusnya merangsang pertumbuhan ekonomi.

Atau, Ruzaidi boleh refinance rumahnya pada harga RM 610k dengan bayaran bulanan  RM 2563. Bermakna komitmen bulanan Ruzaidi tak banyak berubah tetapi dia dapat ada duit extra

(RM 622,000 – RM 500,000) x 90% financing = RM 109 800

nota : pengiraan ini tidak mengambil kira principal loan yang sudah terbayar dan kos-kos yang terlibat. Tetapi jawapannya tidak lari jauh mana.

Bermakna sejumlah RM 109,800 duit baru dicipta daripada udara lalu yang tipis dengan hanya penurunan interest daripada 6% kepada 4.25%

Duit ini kemudiannya akan diterjemah kepada pembelian barangan atau digunakan untuk renovate bahagian dapur seperti yang diinginkan oleh isterinya. Seterusnya merangsangkan pertumbuhan ekonomi

Atau boleh dijual pada harga RM 622,000 dan bayaran bulanan ditanggung oleh pembeli baru ialah RM 2563.

Ini menyebabkan harga rumah juga akan naik. Memandangkan kelulusan pinjaman bank bukanlah terletak pada harga rumah tetapi pada bayaran bulanan. Dalam keadaan gaji tidak naik, tidak ada masalah untuk bank beri pinjaman untuk rumah RM 622,000 kepada peminjam yang bergaji RM 8000 seperti Ruzaidi.

Ini kerana bayaran bulanan RM 2565 masih dalam kemampuan.

Kekayaan Sebenar

Cara yang sepatutnya untuk meningkatkan kuasa beli rakyat ialah dengan peningkatan pendapatan rakyat melalui peningkatan kualiti kerja.

Kuasa beli Ruzaidi akan meningkat dengan sendirinya jika pendapatan Ruzaidi naik daripada RM 8000 kepada RM 10,000. Kenaikan gaji ini tentulah hasil daripada perkhidmatan cemerlangnya di tempat kerja.

Kalau tadi lebihan hanya RM 500 disebabkan bayaran pinjaman yang lebih murah, kali ini ada lebih RM 2000.

Ataupun Ruzaidi berniat untuk menjual rumahnya sekarang kepada kawan sepejabatnya Khairul. Hasil keuntungannya boleh lah Ruzaidi beli rumah yang lagi besar keselesaan keluarganya.

Kalau Ruzaidi nak jual RM 600,000 berapa bayaran bulanan Khairul? Dengan anggapan tiada penurunan interest rate dan tempoh bayaran balik 35 tahun.

Pada harga RM 600,000, interest 6% dan tempoh 35 tahun, bayaran bulanan ialah RM 3,079. Pertambahan sebanyak RM 500 ini tidak membebankan Khairul sebab gaji dia pun sudah tinggi.

Kesimpulan

Bagi saya ekonomi yang dipacu oleh hutang tidak sustainable. Dengan merendahkan interest rate, akan memerangkap lebih ramai rakyat dengan hutang. Seolah-olah menggalakkan orang berhutang.

Apa yang terjadi dalam contoh pertama di atas ialah, Ruzaidi meminjam wang daripada masa hadapan. Pertambahan kuasa beli Ruzaidi bukanlah datang daripada kenaikan pendapatan, tetapi kerana penurunan interest rate.

Tidak ada perubahan ketara dari segi kualiti kerja Ruzaidi atau produktiviti secara keseluruhannya. Kenaikan harga tanpa peningkatan produktiviti hanya akan membawa kepada tekanan inflasi. Itulah sebabnya harga barangan keperluan makin mahal hari demi hari.

Kenaikan harga rumah sepatutnya datang daripada kenaikan pendapatan rakyat melalui peningkatan produktiviti. Rakyat Malaysia mesti kerja dengan lebih tekun dan menghasilkan produk dan perkhidmatan yang lebih cemerlang. Kalau ini menjadi budaya, insyaAllah negara akan bertambah maju.

Kalau kita kaya, rumah di Singapura pun boleh kita beli. Siapa kata rumah Singapura mahal? Bukan rumah yang mahal tetapi kita yang ketinggalan sebenarnya.

Itu pendapat saya.

Akhirnya saya ingin mendengar pendapat anda, yang mana lebih sustainable untuk ekonomi negara.

  1. Pertumbuhan ekonomi daripada pertambahan hutang
  2. Pertumbuhan ekonomi daripada peningkatan pendapatan

Sekian. Wassalam

Elias Abllah, Personal Finance

Bukan Salah Rumah Yang Mahal
Tagged on:     

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *