Dalam keharmonian sambutan Tahun Baru Cina 2017, seorang Professor menjangkakan harga rumah akan jatuh tidak lama lagi di mana rumah yang harganya RM 600,000 boleh dibeli pada harga RM 400,000.

Ini menimbulkan reaksi yang berpotensi menjadi tular (viral) dan mendatangkan perbahasan hangat. Mungkin akan akan ada juga potensi menuduh pelabur hartanah yang menyebabkan harga rumah melambung tinggi.

Data daripada REHDA pada June 2016 menunjukkan tanda kelembapan pasaran hartanah dengan jumlah jualan pelancaran projek baru jatuh di bawah 40%.

Contohnya daripada 7172 rumah baru yang dilancarkan, jumlah yang terjual hanyalah 2829 unit atau 39%.

sumber : REHDA Bulletin 10 October 2016
sumber : REHDA Bulletin 10 October 2016

Punca utama ialah kesukaran pembeli mendapatkan pinjaman bank. Lihat kepada graf di bawah. Pinjaman untuk harga rumah RM 2.5 juta ke atas tidak banyak yang di tolak dan juga pinjaman di bawah RM 250 ribu.

sumber : REHDA Bulletin 10 October 2016

Pinjaman yang ditolak adalah disebabkan CTOS, CCRIS, jumlah margin pinjaman yang rendah dan kecerewetan perihal dokumen yang diminta oleh bank untuk meluluskan pinjaman.

Selain itu, peraturan Bank Negara yang menghadkan 70% loan-to-value untuk rumah yang ke tiga dan had maksimum 35 tahun tempoh pinjaman memberikan kesan besar kepada jumlah jualan rumah.

Bagaimana Rumah RM 600k Jatuh Kepada RM 400k?

Saya tidak tahu apa yang difikirkan oleh Professor tersebut, kenapa dia kata harga rumah RM 600k boleh dibeli pada harga RM 400k sahaja.

Tapi apa yang saya belajar, kemampuan beli rumah bukanlah ditentukan pada harga beli sesebuah rumah, tetapi kemampuan untuk membayar ‘installment’ setiap bulan.

Dan installment ditentukan oleh kadar interest pinjaman dan juga jangka masa bayaran balik.

Kalau berdasarkan dua faktor ini, tidak mustahil harga rumah boleh jatuh. Izinkan saya illustrate bagaimana ini boleh berlaku.

Ahmad membeli rumah teres di Putrajaya pada harga RM 600k pada tahun 2014. Pada kadar 3.5% interest dan jangka masa bayaran balik 40 tahun, installment ialah RM 2091 sebulan.

Katakan pada tahun 2017, rumah yang sama terpaksa dijual atas apa jua faktor, berapakah harga rumahnya sekarang?

Akibat daripada berita yang mengatakan harga rumah bakal jatuh seperti yang diwar-warkan, maka ramai pembeli yang menangguhkan pembelian. Jumlah pembeli yang berminat bekurangan.

Ditambah lagi dengan syarat pinjaman tidak boleh melebihi 35 tahun dan kadar interest yang lebih tinggi.

Katakan setelah 6 bulan di pasaran, ada seorang pembeli bernama Kamal berminat. Kita lihat bagaimana Kamal boleh beli rumah Ahmad.

Jika ingin harga RM 600k, pada kadar interest 6% dan 35 tahun, maka installment ialah RM 3079. Ini diluar kemampuan Kamal yang bergaji RM 6000 sebulan. Kamal bajet bayar installment dalam lingkungan RM 1500-RM 2000 sahaja.

Kalau diberi pilihan kepada Kamal sama ada untuk menyewa atau membeli rumah, tentulah dengan menyewa lebih murah. Kadar sewa untuk rumah RM 600k hanyalah RM 1500 sebulan.

Melainkan harga rumah diturunkan lagi. Kalau sewa RM 1500 dan installment rumah sendiri RM 2000, mana Kamal akan pilih? Tentulah Kamal akan buat keputusan untuk membeli rumah Ahmad, betul?

Nah, soalannya di sini, berapakah harga rumah untuk membolehkan installment RM 2000 sebulan? Jawapan seperti dalam gambar di bawah

Ya, harga rumah Ahmad perlu diturunkan kepada RM 400k untuk memenuhi permintaan Kamal bayaran installment RM 2000 sebulan. Supply and Demand.  Dimana titik pertemuan lengkung supply dan demand, itulah harga pasaran.

Terpulang kepada Ahmad sama ada untuk jual atau sewakan sahaja kepada Kamal.

Kesimpulan

Kemampuan beli rumah bukanlah ditentukan pada harga beli sesebuah rumah, tetapi kemampuan untuk membayar ‘installment’ setiap bulan.

Dan installment ditentukan oleh kadar interest pinjaman dan juga jangka masa bayaran balik. Kalau berdasarkan dua faktor ini, tidak mustahil harga rumah boleh jatuh.

Untuk ini, siapakah orangnya yang bertanggungjawab menentukan kadar interest dan tempoh pinjaman?

Jawabnya ialah Dato’ MI Gabenor Bank Negara dan bukannya Professor mahupun yang bukan Professor. Anda kenal siapa Dato’ MI?

Wassalam

Elias Abllah, Personal Finance.

Apa Sebab Harga Rumah Boleh Jatuh?
Tagged on:             

One thought on “Apa Sebab Harga Rumah Boleh Jatuh?

  • August 11, 2017 at 6:10 pm
    Permalink

    Perkongsian yang baik tuan. Bank sekarang berhati-hati memberi hutang kerana tidak mahu berlaku perkara yang sama seperti yang melanda US suatu ketika dahulu. Kejatuhan pasaran hartanah akibat terlalu mudah memberi hutang.

    Apa pandangan tuan kepada harga hartanah sekiranya ekonomi kita menguncup?

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *